FONDI IMMOBILIARI
(20/05/2005)
Lucio Antonello - Cortellazzo & Soatto (Articolo estratto da "C&S informa n.3 -2005")

La disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare in questi ultimi anni ha formato oggetto di una evoluzione normativa molto interessante, anche se tumultuosa, tesa ad incentivarne lo sviluppo.
L’effetto è stato sicuramente positivo ed i fondi immobiliari hanno infatti acquistato una importanza sempre maggiore: ciò dipende sia da fattori intrinseci allo strumento che a fattori estrinseci.


Da un lato lo sviluppo è stato alimentato dalla turbolenza dei mercati finanziari e dall’altro essi rappresentano un importante strumento di diversificazione dei propri investimenti per il piccolo risparmiatore ed una opportunità per la valorizzazione del patrimonio immobiliare di grandi aziende ed enti pubblici.
Le potenzialità di tale strumento finanziario, tuttavia, non sono ancora state sfruttate appieno. Infatti anche i grandi patrimoni privati possano utilizzare le opportunità offerte dalle nuove norme, soprattutto fiscali.

Prima di indagare sulle opportunità offerte è necessario circoscrivere l’argomento di indagine:
1) si definisce come fondo comune di investimento il patrimonio autonomo, suddiviso in quote, gestito da un soggetto abilitato denominato società di gestione del risparmio (SGR);
2) si qualificano come immobiliari i fondi che investono esclusivamente o prevalente mente in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari;
3) si qualificano come chiusi i fondi che non consentono la sottoscrizione di nuove quote dopo il termine di collocamento, né il riscatto anticipato delle quote prima della scadenza predeterminata (di solito abbastanza lunga 10/15 anni). Trattasi quindi di un fondo caratterizzato dalla stabilità sia del patrimonio gestito che dei titolari delle quote;
4) si qualificano ad apporto i fondi che non ricevono dai sottoscrittori versamenti in denaro da utilizzare per il successivo acquisto di immobili, ma direttamente conferimenti in natura. I sottoscrittori apportano nel patrimonio del fondo immobili, diritti reali e partecipazioni in società immobiliari ricevendo in cambio quote di partecipazione al fondo comune di investimento.

L’investimento in real estate tramite il veicolo del fondo comune di investimento chiuso ad apporto è stato reso più efficiente e appetibile. Infatti dal punto di vista dell’imposizione diretta a carico del fondo si è progressivamente passati da:
· un’imposta sostitutiva del 25% sul reddito derivante dalla gestione del fondo prevista dalla Legge n. 86/1994;
· a un’imposta patrimoniale dell’1% sul valore netto contabile del fondo introdotta nel 2001;
· fino all’attuale imposizione del 12,5% sui proventi derivanti dal fondo al momento della liquidazione a favore del possessore delle quote.

In sostanza oggi i fondi chiusi immobiliari, purchè italiani, sono esenti dalle imposte sui redditi derivanti dalla gestione degli immobili (affitti, plusvalenze e altro) e non pagano imposte neppure sui proventi finanziari, salvo casi particolari, applicandosi il regime cosiddetto lordista.

L’imposizione del 12,5% consiste in una ritenuta fiscale applicata dalla società di gestione del fondo solo al momento:
· della distribuzione a favore dei quotisti dei proventi della gestione del fondo in costanza di partecipazione;
· del rimborso delle quote ed applicata sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione di una quota ed il suo valore di acquisto o di sottoscrizione.
Tale imposizione non si applica agli investitori stranieri residenti in un Paese che consente lo scambio di informazioni con l’Italia.

Il legislatore italiano, oltre a rendere interessanti i fondi chiusi immobiliari italiani per il trattamento fiscale del reddito che ne deriva, ha anche migliorato l’imposizione indiretta applicabile al momento dell’apporto di immobili al fondo.
In assenza di disposizioni specifiche, gli apporti ai fondi immobiliari in esame (rectius, i conferimenti in sottoscrizione di quote del fondo), sino alla introduzione dell’art. 3, comma 122, della L. 350/2003, erano soggetti alle regole generali e pertanto soggetti ad IVA se l’apportante era una soggetto passivo IVA, e soggetti all’imposta di registro, ipotecarie e catastali negli altri casi. L’eventuale assoggettamento ad IVA dell’apporto di immobili determinava un debito IVA del fondo verso il soggetto apportante ed un credito dello stesso fondo verso l’erario, di regola non immediatamente recuperabile.
Con il D.L. 3 agosto, n. 220, convertito nella L. 19 ottobre 2004, n. 257 è stato parzialmente risolto anche il problema IVA prevedendo che agli apporti ai fondi di investimento chiusi di una “pluralità di immobili prevalentemente locati” non si applichi l’IVA e sia dovuta solo l’imposta di registro e catastale in misura fissa.

La normativa sopra illustrata agevola gli spin-off immobiliari di imprese con consistenti immobili locati a terzi e, previa opportuna operazione societaria, anche di quelli utilizzati direttamente nonché, anche se in misura inferiore, l’apporto al fondo, da parte di privati, di immobili e di quote di partecipazione in società immobiliari.
Naturalmente, trattasi di uno strumento ideale per i patrimoni rilevanti sull’ordine dei 50 milioni di euro. Tale ordine di grandezza è tuttavia riducibile ad alcune decine di milioni.